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理财热点:200万的房子首付60万 贷款140万 背后的财务意义是什么?

一、财务报表与我们
我们去衡量一个事物的时候,感性词汇会占据非常大的比例,例如:
1、张三很高
2、李四很胖
怎么才能具体化,数据化呢?
我们可以说张三高180厘米,李四重200斤。这样,我们才能将他们的高和胖进行量化,他们也能与我们普通罗大众进行比较。
只要数据详尽,我们可以将张三和李四放在全世界人口中进行对比分析。
财务报表正是经济世界中最重要的“数据化”工具之一。
大林将以“大白话”的方式讲解财务报表中的“三张表”(资产负债表、利润表和现金流量表)。让大家进入商业语言世界。
二、资产负债表
举例一:
1、大林看中了一套200万的房子,首付60万,银行贷款140万。
那买房这件事用资产负债怎么“表述”呢?
大林的资产负债表:资产(200万)=负债(140万)+所有者权益(60万)
如果大林开了一家XX公司,注册资本10万,员工3人,资产负债表又该怎么编呢?
举例二:
1、开始时候,XX公司的资产负债表:资产(10万)=所有者权益(10万)
2、后来XX公司缺钱,大林作为法人代表向小黑借了20万。
3、借钱之后,XX公司的资产负债表:资产(30万)=负债(20万)+所有者权益(10万)
看了这两个例子,大家应该发现,资产负债表主要讨论资产、负债和所有者权益这三方面的内容。
我们看一下资产负债表的定义:
反映企业在特定日期(季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表,是企业经营活动的静态体现,根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式,依照一定的分类标准和一定的次序,将某一特定日期的资产、负债、所有者权益的具体项目予以适当的排列编制而成。
普通人看来应该是云里雾里!实质上,资产负债表核心只有:
资产=负债+所有者权益
 
三、利润表
利润是我们最常听闻的词汇,当然大家也最喜欢这个财经词汇,因为它意味着赚钱了!
举例三:
1、大林买了200万的房子,自己不住,想拿来出租。
2、假设:一个季度租金收入5万,偿还银行贷款3.5万,房屋维修护理费2千,税费1千。
大林租房一个季度的净利润=5万-3.5万-0.2万-0.1万=1.2万
是不是觉得小白租房赚钱很简单啊!
利润表关键概念:
收入-成本费用=利润
四、现金流量表
现金流量表的关键词是“现金”,你钱包里的人民币、银行卡里的存款、支付宝里的余额等等都是“现金”,这里的“现金”是会计学上的概念,简单理解就是你随时可以拿出来使用的钱。
其实,现金流量表最容易懂,拿到钱了,现金流入,钱花掉了,现金流出。
举例四:
1、2020年1月1日,大林钱包里有100元。
2、早餐花了10元,购物花了40元,坐公交车花了10元。
3、晚上发现自己第二天还要请女朋友吃饭,钱不够,找小黑借了500元。
那么2020年1月1日晚24时会计结账,大林的现金流量表是这样的:
现金流入:500元
现金流出:60元
现金结余:540元
当然,现实中的现金表还要进行更细致的分类。如上面大林找小黑借钱,这笔钱就要计入“筹资活动”。
现金流量表定义:表达在一固定期间(一个季度、一年)内,一家机构的现金(包括银行存款)的增减变动情况。根据其用途,可以划分为经营、投资及融资三类活动。
在公司的现金流量表中,常用“三类”净额来体现。
1、经营活动产生的现金流量净额
2、 投资活动产生的现金流量净额
3 、筹资活动产生的现金流量净额
举例五:
1、大林银行存款100万。
2、大林看中了一套200万的房子,首付60万,银行贷款140万。
3、大林买了房子,自己不住,拿来出租。
4、假设:一个季度租金收入5万,偿还银行贷款3.5万,房屋维修护理费2千,税费1千。
2020年第一季度大林现金流量表
经营活动产生的现金流量净额:收到租金-房屋维修护理费-税费=5万-2千-1千=4.7万
投资活动产生的现金流量净额:购买房花费= -200万
筹资活动产生的现金流量净额:银行贷款-偿还银行贷款=140万-3.5万=136.5万
大林贷款买房后的现金净额:100万+4.7万-200万+136.5万= 41.2万元。
五、财务报表分析
前面已经对财务报表中的“三张表”(资产负债表、利润表和现金流量表)的核心概念进行了解读。
我们回顾一下:
1、资产负债表:资产=负债+所有者权益
2、利润表:收入-成本费用=利润
3、现金流量表:现金的增减,及根据其用途划分为经营、投资及融资三类活动。
理解了这些概念意味着我们有了衡量公司的计量单位,如给张三量身高的尺子,给李四称重量的体重秤。结果我们知道了张三高180厘米,李四重200斤。
可是,高180厘米和重200斤意味着什么,我们还没有概念!
现实生活中,我们时常感到痛苦,譬如男性不能理解女性,女性不能理解男性。所以,许多心理医生告诉我们,大家需要同理心,能够心理换位,将心比心。
男性为了能理解女性,要假设自己为女性去思考。(女性反之)
我们要知道一个公司财务状况好不好,要假设自己是公司的所有者。
大林发现,许多小老板或生意人,他们即使没有学过财务知识和现代公司治理,也能非常好的投资理财,甚至比金融专业和会计专业的投资人更为优异。
原因在于他们是公司的所有人,亲身经营了一家公司,对此有足够的感性认知。他们缺乏的只是科班们的专业术语和概念,而所谓的“概念”在商业中并不是最重要的事。
举例六:
1、假设你是XX有限责任公司创始人,手头有100元银行存款,要做生意。
2、A计划:生产X丸子,一年投资100元赚10元。
3、B计划:生产X丸子,一年投资100元赚10元,但银行可以提供贷款900元,利率5%。
你若是保守人士,可能会选择A计划。我们不借钱,做点小生意,认认真真做好X丸子,卖丸子赚钱,不向银行借钱。
然而,各位若稍微推演一下,你就会发现A计划走不通。
隔壁家的张三若采用B计划,投资100元,同时向银行贷款900元,则可以一年投资1000元赚100元。当然张三还要扣掉银行的利息50元,净利润是50元。
张三借助银行贷款,可快速扩张,迅速占领市场,最后靠规模打压选择A计划的人。
同质化、靠规模的产品和服务最容易陷入“贷款陷阱“,你不得不借钱,而且越借越多,很难停下来。
2019年主要房地产企业资产负债率:
1、融创中国:90.80%
2、万科地产:85.30%
3、碧桂园:89.30%
4、中国恒大:83.60%
房地产企业就是其中的典型。但各位也切莫嘲笑这些企业,大部分企业实质上与房地产企业差异不大,只不过借钱的规模小些。
在此,我们用资产负债率这个概念来衡量企业的债务压力大小。
资产负债率=负债/资产
举例七:
1、假设你是XX有限责任公司创始人,手头有100元银行存款,要做生意。
2、A计划:生产X丸子,一年投资100元赚10元。因为负债为零,所以资产负债率=0
3、B计划:生产X丸子,一年投资100元赚10元,但银行可以提供900元贷款,利率5%。
资产负债率=900/(900+100)=90%

不止企业陷入“贷款陷阱”,整个社会都沉溺其中。
社融主要是负债,央行最新数据显示:社会“借钱”总规模近250万亿。
小白老师文章《央行最新数据:社会“借钱”总规模近250万亿,这是什么概念?》谈到:
社会的借钱规模大不大,负债高不高,关键看的是总负债和GDP的比较。社会总负债是企业负债、政府负债、居民负债的总和。根据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心的数据,2019年中国宏观杠杆率是245.4%,与美国相当。宏观杠杆率是社会总负债与GDP的比值,宏观杠杆率越大,那么负债的占比就越大。245.4%的宏观杠杆率意味着中国人连续2.5年不吃不喝才能还完这些债务。
有人可能要问了,背债太多不好呀,要是还不起钱怎么办!
好了,大林要问你当初为什么要借钱呢?
一个生意人,他愿意借钱,甚至借很多钱,主要有两点原因:
1、这个项目或生意利润高,超过贷款利率。
2、急需扩大规模,让自己快速盈利,防止他人侵占自己的市场。
举例八:
1、B计划:生产X丸子,一年投资100元赚10元,但银行可以提供贷款900元,利率5%。
生产X丸子,利润率为10%,贷款利率为5%,利润率和贷款利率有较大差额,多借钱能快速扩大规模,挣更多钱。
在此引出一个公式:
总资产收益率=利润总额/资产平均总额
同时还有投资人比较关心的:
净资产收益率=税后利润/净资产
举例九:
1、B计划:生产X丸子,一年投资100元赚10元,但银行可以提供贷款900元,利率5%。
总资产收益率=50/1000=5%
净资产收益率=50/100=50%
有必要说明一下,这样的计算非常粗略,会计或金融专业的同学可能会觉得“不正确”,但各位体谅一下,因为本文为科普文章,需要以非常简单的方式讲解核心概念。若想全面细致了解,你需要购买《会计学》和《财务报表分析》两本专业书籍。
好了,我们继续分析。
举例十:
1、B计划:生产X丸子,第一年投资100元赚10元,但银行可以提供贷款900元,利率5%。
2、各大X丸子生产企业都向银行借了大量资金,导致价格战,生产X丸子,第二年投资100元只能赚6元。
现实中,各行业的盈利能力真的不高,能超过X丸子的不多。

部分行业甚至都不能超过银行基准贷款利率。
所以,经济稍有风吹草动,部分行业就可能扛不过去。历史上,每一次经济困难,央行们最常用的方法就是降低基准利率,给这些资产负债率极高而盈利能力不强的企业和个人续命,以防经济大幅度波动。
近期,广为人知的央行降息活动:
北京时间3月3日晚11点,美联储突然宣布下调基准利率50个基点至1%-1.25%,以应对新冠肺炎疫情给经济活动带来的风险。
 
六、好公司特征
在财务分析模块,我们讨论了:
1、资产负债率=负债/资产
2、总资产收益率=利润总额/资产平均总额
3、净资产收益率=税后利润/净资产
实际上,财务分析的指标非常多,大林并没有给大家罗列齐全。当然,在如此短的文章篇幅也做不到。但怎么是评价公司中最关键的假设(假装自己是老板),大家应该清楚了。异乎灵敏的方向感才是学习一个领域知识的核心技能,因为它能帮助你忽略到绝大部分无用的“知识”,以最快的速度建立框架。
最后一个问题:
什么公司是一家好公司?
好男友的标准,我们可以用“高富帅”概括硬件条件,外加人品过关,两情相悦的软性条件。
好公司与之类似,它的生意无需借太多钱、有独特的优势让其持续获得高收益,外加公司管理层正直善良,关注投资者利益。
转化成财务指标:
1、资产负债率低
2、总资产收益率高
3、净资产收益率高
有人肯定会反驳,这些指标不准,有些公司不符合上面条件,但同样优秀。或者某些人直接说,财务数据都不知真假,何来财务分析。
上面的种种问题,这都需要各位足够的案例积累才能解决。本篇文章更像是一个引路人的角色,但路还需自己走。
早年,大林与朋友讨论资产负债率的问题。(一个简单的财务指标)
这位好友觉得要好好分析,于是乎花了数天时间,把中国全部上市公司的资产负债率全部做了统计,分行业,分类别,跨年度做了分析。结果,他自然对此有深刻的理解。
 

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